Những sai lầm khiến chủ nhà tốn thêm hàng trăm triệu khi xây nhà

Phần lớn những khoản phát sinh lớn khi xây nhà không bắt đầu từ công trường.

Chúng bắt đầu từ những quyết định rất nhỏ trước khi công trình khởi công.

Có người dành nhiều thời gian để chọn loại gạch, màu sơn hay mẫu bếp, nhưng lại quyết định thiết kế chỉ sau một buổi gặp gỡ. Có người cố gắng tiết kiệm vài chục triệu ở giai đoạn đầu, để rồi phải chi thêm gấp nhiều lần trong suốt quá trình xây dựng.

Sau nhiều năm đồng hành cùng các dự án nhà phố và biệt thự, Minimal nhận thấy phần lớn các khoản phát sinh đều đến từ những sai lầm có thể phòng tránh nếu chuẩn bị đúng ngay từ đầu.

1. Không thuê đơn vị thiết kế ngay từ đầu

Nhiều gia chủ nghĩ rằng có thể vừa xây vừa điều chỉnh.

Thực tế, mỗi thay đổi sau khi công trình đã triển khai đều kéo theo:

• Chi phí nhân công.
• Chi phí vật liệu.
• Chậm tiến độ.
• Ảnh hưởng các hạng mục liên quan.

Một bức tường dịch chuyển vài chục centimet có thể kéo theo việc điều chỉnh hệ thống điện, nước, trần, cửa và nội thất.

Chi phí không nằm ở bức tường.

Chi phí nằm ở những thứ phải thay đổi theo nó.

2. Chọn nhà thầu chỉ vì giá rẻ

Báo giá thấp thường rất hấp dẫn.

Nhưng điều quan trọng là:

Giá đó đã bao gồm những gì?

Một số báo giá thấp vì:

• Thiếu hạng mục.
• Chưa tính vật liệu hoàn thiện.
• Không bao gồm biện pháp thi công.
• Sử dụng vật liệu khác với cam kết.

Khi công trình bắt đầu, các khoản phát sinh mới lần lượt xuất hiện.

Thay vì chỉ so sánh con số cuối cùng, hãy so sánh phạm vi công việc, chất lượng vật liệu và quy trình thực hiện.

3. Không lập ngân sách dự phòng

Ngay cả những công trình được chuẩn bị kỹ vẫn có thể phát sinh do thay đổi nhu cầu hoặc biến động giá vật liệu.

Một nguyên tắc được nhiều chuyên gia áp dụng là dự phòng khoảng 5-10% tổng ngân sách để xử lý các tình huống ngoài kế hoạch.

Khoản dự phòng này giúp gia chủ chủ động hơn thay vì phải cắt giảm những hạng mục quan trọng ở giai đoạn cuối.

4. Thay đổi thiết kế liên tục trong lúc thi công

Đây là nguyên nhân khiến nhiều công trình đội chi phí nhanh nhất.

Ví dụ:

• Đổi vị trí cầu thang.
• Thêm cửa sổ.
• Thay đổi kích thước phòng.
• Chuyển vật liệu hoàn thiện.
• Thay đổi hệ thống chiếu sáng.

Mỗi quyết định tưởng như nhỏ đều kéo theo hàng loạt điều chỉnh phía sau.

Một bản thiết kế được thống nhất trước khi khởi công luôn tiết kiệm hơn việc sửa chữa trong quá trình xây dựng.

5. Chạy theo xu hướng mà quên nhu cầu thực tế

Không ít gia chủ lưu hàng trăm hình ảnh đẹp trên mạng và mong muốn đưa tất cả vào ngôi nhà của mình.

Nhưng điều phù hợp với một công trình chưa chắc phù hợp với khu đất, khí hậu hay lối sống của gia đình bạn.

Một thiết kế đẹp cần trả lời câu hỏi:

• Gia đình có sử dụng thường xuyên không?
• Có dễ bảo trì không?
• Có phù hợp với ngân sách không?
• Có còn giá trị sau nhiều năm?

6. Đánh giá thấp vai trò của vật liệu

Nhiều người chỉ quan tâm đến giá thành.

Trong khi đó, điều cần xem xét còn là:

• Độ bền.
• Khả năng chống nóng.
• Khả năng chống ẩm.
• Chi phí bảo trì.
• Tuổi thọ sử dụng.

Lựa chọn đúng vật liệu ngay từ đầu có thể giúp giảm đáng kể chi phí sửa chữa và vận hành trong nhiều năm sau.

7. Hồ sơ thiết kế thiếu chi tiết

Một bộ hồ sơ chỉ có phối cảnh đẹp là chưa đủ.

Nếu thiếu bản vẽ kỹ thuật, công trình rất dễ xảy ra:

• Thi công theo nhiều cách khác nhau.
• Khó kiểm soát chất lượng.
• Phát sinh vật tư.
• Hiểu sai ý đồ thiết kế.

Hồ sơ càng đầy đủ, quá trình thi công càng thuận lợi và ít phát sinh.

8. Không giám sát tiến độ và chất lượng

Dù lựa chọn công ty xây dựng hay nhà thầu riêng, gia chủ vẫn nên có cơ chế theo dõi tiến độ.

Việc kiểm tra định kỳ giúp phát hiện sớm các sai sót trước khi chúng trở thành những lỗi lớn, đồng thời đảm bảo vật liệu và hạng mục được thi công đúng như cam kết.

9. Chỉ tập trung vào chi phí xây mà quên chi phí sử dụng

Một ngôi nhà không chỉ được xây trong vài tháng.

Nó sẽ được sử dụng trong hàng chục năm.

Nếu không tính đến khả năng:

• Thông gió tự nhiên.
• Cách nhiệt.
• Chiếu sáng.
• Tiết kiệm điện.
• Dễ bảo trì.

Chi phí vận hành lâu dài có thể cao hơn rất nhiều so với khoản đầu tư ban đầu.

10. Không lựa chọn đơn vị đồng hành xuyên suốt

Một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến phát sinh là việc tách rời thiết kế và thi công nhưng thiếu sự phối hợp.

Khi bản vẽ được thực hiện bởi một bên, thi công bởi một bên khác và không có người chịu trách nhiệm xuyên suốt, việc sai lệch giữa thiết kế và thực tế rất dễ xảy ra.

Đó là lý do nhiều gia chủ ưu tiên lựa chọn công ty kiến trúc và công ty xây dựng có mô hình thiết kế - thi công đồng bộ để kiểm soát chất lượng, tiến độ và chi phí.

Góc nhìn của Minimal

Trong quá trình làm việc, chúng tôi nhận ra rằng những công trình ít phát sinh nhất không phải là những công trình có ngân sách lớn nhất.

Đó là những công trình được chuẩn bị kỹ nhất.

Ngay từ những buổi trao đổi đầu tiên, đội ngũ Minimal luôn cùng khách hàng làm rõ:

• Nhu cầu sử dụng hiện tại và tương lai.
• Ngân sách đầu tư.
• Tiến độ mong muốn.
• Phương án vật liệu.
• Hồ sơ kỹ thuật.
• Kế hoạch thi công.

Chuẩn bị kỹ không làm quá trình xây nhà phức tạp hơn.

Ngược lại, nó giúp mọi thứ diễn ra nhẹ nhàng hơn khi công trình bắt đầu.

Kết luận

Không ai muốn ngôi nhà của mình trở thành một bài học đắt giá.

Nhưng phần lớn những khoản phát sinh lớn đều không đến từ những sự cố bất ngờ, mà từ những quyết định thiếu chuẩn bị ở giai đoạn đầu.

Lựa chọn đúng công ty kiến trúc, đầu tư cho một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ và đồng hành cùng một công ty xây dựng có quy trình rõ ràng sẽ giúp bạn kiểm soát tốt hơn chi phí, tiến độ và chất lượng công trình.

Một ngôi nhà được chuẩn bị kỹ không chỉ tiết kiệm tiền.

Nó còn tiết kiệm rất nhiều thời gian, công sức và những áp lực không đáng có trong suốt hành trình xây dựng tổ ấm.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Vì sao xây nhà thường phát sinh chi phí?

Nguyên nhân phổ biến gồm thay đổi thiết kế trong quá trình thi công, hồ sơ thiếu chi tiết, lựa chọn vật liệu không phù hợp, dự toán chưa đầy đủ hoặc nhà thầu không minh bạch về phạm vi công việc.

Có nên dành ngân sách dự phòng khi xây nhà?

Có. Nên chuẩn bị khoảng 5-10% tổng ngân sách để xử lý các tình huống phát sinh hợp lý mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Hồ sơ thiết kế chi tiết giúp tiết kiệm như thế nào?

Hồ sơ đầy đủ giúp thi công đúng ngay từ đầu, hạn chế sửa chữa, giảm phát sinh vật tư và rút ngắn thời gian thi công.

Vì sao nên chọn đơn vị thiết kế và thi công đồng bộ?

Mô hình này giúp đồng nhất từ ý tưởng đến thực tế, giảm sai lệch giữa bản vẽ và thi công, đồng thời kiểm soát tiến độ, chi phí và chất lượng công trình hiệu quả hơn.